Modalidades do Programa Minha Casa, Minha Vida

O Programa Minha Casa Minha Vida tem a finalidade de criar mecanismos de incentivo à produção e à aquisição de unidades habitacionais (UH), à requalificação de imóveis urbanos e à produção ou reforma de habitações rurais.

O programa compreende os seguintes subprogramas:

• PNHU – Programa Nacional de Habitação Urbana – atende famílias com renda bruta mensal de até R$ 5.000,00;

• PNHR – Programa Nacional de Habitação Rural – atende famílias com renda bruta anual de até R$ 60.000,00;

• PHPE – Programa Habitacional Popular Entidades – atende a beneficiários de baixa renda nas áreas urbanas, organizados de forma associativa por uma Entidade Organizadora – EO (associações, cooperativas, sindicatos e outros).

Seguro habitacional - É obrigatório?

O seguro habitacional é obrigatório e previsto em lei, conforme o artigo 2º da Resolução nº. 2.197-43, de 24.08.2001 e do artigo 20, item “d”, do Decreto-Lei nº. 73, de 21.11.1966. 

Na ocorrência de um sinistro, visa à recomposição da garantia ou a liquidação do saldo devedor de financiamento.

O seguro habitacional é composto por:

• Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP): prevê a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente.

• Seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI): garante a integridade do imóvel objeto do financiamento imobiliário contratado, inclusive pela depreciação sofrida pelo imóvel nos casos de retomada pela instituição financeira.

Condições necessárias para que um imóvel seja financiado

Para que o imóvel possa ser financiado, ele deverá atender a alguns pré-requisitos. Vamos conhecê-los?

Estar localizado em área urbana

Ser edificado em alvenaria

Estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis

Não estar em reforma ou construção

Possuir habite-se averbado na ficha de matrícula-mãe ou apresentar ficha de matrícula individualizada juntamente com o habite-se, quando tratar-se de imóvel construído há menos de 180 dias ou nunca antes transacionado

Estar em boas condições de habitabilidade e uso

Ser aprovado na avaliação física e jurídica

Imóveis foreiros podem ser objeto de financiamento desde que não estejam em regime de ocupação

Não possuir ônus registrado na Ficha de Matrícula, ou em fase de registro no RGI, tais como: arrestos, penhoras, hipoteca legal, usufruto, áreas construídas de ocupação precária, ônus reais e ações reais pessoais e reipersecutórias, tombamento, localizado em área tombada, em processo de tombamento pelo Poder Público em qualquer instância, outros ônus incidentes sobre o imóvel, inclusive débitos fiscais vencidos

Tabela SAC e Tabela Price - Como funciona

No financiamento de imóvel, os bancos disponibilizam dois tipos de sistemas de amortização: Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema Francês de Amortização (Tabela Price).

A escolha do tipo de sistema é importante pois é ele quem irá determinar a correção do valor da prestação mensal de seu financiamento.

A seguir, você entenderá com facilidade como funciona a tabela SAC e a tabela Price.

SAC

No Sistema de Amortização Constante, o valor da prestação mensal é composto por uma parcela de amortização de capital constante acrescida dos encargos (taxas de juros).

O valor para pagamento do capital financiado é obtido a partir da divisão desse capital pelo número das parcelas do financiamento, resultando em um valor de amortização constante, durante todo o período de financiamento.

Os valores referentes aos juros do financiamento são obtidos a partir da aplicação de uma taxa de juros sobre o saldo devedor. Nesse sistema, uma vez que o saldo devedor reduz conforme ocorre o pagamento da parcela, os juros também decrescem, acompanhando essa redução.

Nesse sistema de prestação variável, o saldo devedor será atualizado mensalmente, na data de vencimento da prestação, pelo mesmo Índice de Reajuste da Poupança, atualmente a TR.

PRICE

O Sistema Francês de Amortização também é conhecido como “Sistema de Prestações Constantes” ou “Tabela Price“.

É um sistema cujas parcelas do financiamento são iguais, durante todo o período de contrato, não há o reajuste do saldo devedor nem do valor da prestação.

Por esse motivo, no início do contrato, o valor referente ao capital financiado a ser abatido do saldo devedor é baixo comparado aos juros do financiamento, que representam a maior parte do valor pago.

Posteriormente, a situação se reverte, com o valor do capital sendo amortizado de maneira mais expressiva, comparado à amortização dos juros do financiamento.

Linhas de financiamento imobiliário - SFH, CH e SFI

Existem três tipos de linhas de financiamento imobiliário: Sistema Financeiro da Habitação-SFH, Carteira Hipotecária - CH e Sistema de Financiamento Imobiliário-SFI.

A diferença entre as linhas está no tipo e valor de imóvel financiado, e também na origem dos recursos que os bancos aplicam no crédito imobiliário.

Para saber qual a linha de crédito mais adequada, é preciso saber qual a destinação do imóvel (residencial ou comercial), qual o seu valor e quanto deseja financiar.

De posse dessas informações, o funcionário do banco que você escolher para financiar seu imóvel observará qual a linha poderá ser utilizada, de acordo com o seguinte:

SFH 

• Tipo de imóvel: Residencial
• Valor máximo avaliação/compra e venda: Para os estados de RJ, MG, SP e DF valor de R$ 750 mil. Para os demais estados R$ 650 mil.
• Valor máximo de financiamento: Para os estados de RJ, MG, SP e DF valor de R$ 600 mil. Para os demais estados R$ 520 mil. (funcionários BB e convênio MPOG Para os estados de RJ, MG, SP e DF valor de R$ 675 mil. Para os demais estados R$ 585 mil.)

CH 

• Tipo de imóvel: Imóveis COMERCIAIS avaliados em até R$ 10 milhões e imóveis RESIDENCIAIS avaliados entre R$ 750 mil e R$ 10 milhões para os estados de RJ, MG.SP e DF; e entre R$ 650 mil r R$ 10 milhões nos demais estados

• Valor máximo de financiamento: R$ 5 milhões

SFI 

• Tipo de imóvel: Residencial, Comercial, Misto e Multifamiliar
• Valor máximo de avaliação/compra e venda: R$ 10 milhões
• Valor máximo de financiamento: R$ 5 milhões

Financiar um imóvel no Banco do Brasil - Quem pode

No Banco do Brasil, todos seus clientes pessoas físicas podem financiar um imóvel. Até mesmo aqueles que não possuem uma renda formal podem financiar. 

O BB possui ainda linha para aquisição de imóvel por produtor rural. No entanto, essa linha está restrita aos clientes não enquadrados no PRONAF que não apresentem operações de crédito prorrogadas ou renegociadas em ser e que:

• Exerçam, além da atividade rural, atividade que gere renda líquida mensal equivalente a pelo menos 2,5 vezes a prestação prevista para o financiamento OU que apresente as seguintes características cumulativamente:
• Pelo menos 5 anos de relacionamento com o BB
• Limite de crédito vigente
• Risco de cliente igual a “A” (ou “B” para Paraná e São Paulo)
• Operações de crédito no BB com risco entre “AA” e “C”
• Sem operações de crédito em atraso

A aquisição de imóvel comercial está restrita para o seguinte público-alvo:

• Profissionais liberais
• Servidores Públicos da União, Estados e Municípios e de autarquias,
• Funcionários do BB,
• Empresários e Sócio Dirigentes,
• Empregados do setor privado do segmento PF "A" e PF "B"

Além disso, uma das condições para que a pessoa física possa realizar uma operação de financiamento imobiliário é possuir análise de limite de crédito aprovada.